Interdiction de louer les passoires thermiques : le calendrier G, F, E

L'essentiel en bref

• Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G est non décent en métropole pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit.
• Les logements F suivront le 1^er janvier 2028, les logements E le 1^er janvier 2034 (décret n° 2023-796).
• Outre-mer : G non décent à partir de 2028, F à partir de 2031.
• Le loyer d'un logement F ou G est gelé depuis août 2022 : aucune hausse à la relocation, au renouvellement ou à la révision annuelle.
• Le coefficient électricité du DPE passe à 1,7 au 1^er janvier 2027 : certains logements électriques sortent des classes F et G sans travaux.
• Le projet de loi relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, n'est pas encore définitivement voté au 23 octobre 2026.

Sommaire

1. Une interdiction qui passe par la notion de logement décent
2. Le calendrier G, F, E des passoires thermiques
3. Baux en cours, renouvellement et recours du locataire
4. Coefficient électricité : des logements qui changent de classe
5. Bailleurs en copropriété : le rôle du syndic
6. Projet de loi relance logement : ce qui pourrait changer
7. Anticiper les travaux sans dégrader la qualité de l'air
8. Questions fréquentes
9. Sources

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus considéré comme « décent » en France métropolitaine : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale. C'est ce que l'on appelle couramment l'interdiction de location des passoires thermiques. Le calendrier se poursuit avec la classe F en 2028 puis la classe E en 2034. Voici les dates exactes, les règles d'application aux baux en cours, le cas des copropriétés et l'état du projet de loi qui pourrait assouplir le dispositif.

Une interdiction qui passe par la notion de logement décent

Le texte ne crée pas une interdiction pénale de louer. Il ajoute un critère de performance énergétique à la définition du logement décent, que tout bailleur doit fournir à son locataire (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce mécanisme vient de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a fixé les classes minimales en modifiant le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.

Concrètement, un logement sous le niveau minimal reste louable sur le papier, mais il est non décent. Le locataire peut alors exiger des travaux et saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Le bail lui-même reste valable. Le dispositif concerne les logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés.

Le calendrier G, F, E des passoires thermiques

Les dates se lisent « en négatif » : quand le texte impose la classe F minimum, ce sont les logements G qui deviennent non décents. Le tableau ci-dessous reprend le calendrier en vigueur au 23 octobre 2026.

À ce calendrier s'ajoute le gel des loyers : depuis fin août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle (ministère de la Transition écologique, ANIL).

Rappel des seuils des classes E, F et G

La classe DPE dépend de deux indicateurs : la consommation d'énergie primaire (CEP) et les émissions de gaz à effet de serre (EGES). C'est le plus défavorable des deux qui l'emporte. Pour un logement de plus de 40 m² situé sous 800 m d'altitude, l'arrêté du 31 mars 2021 fixe les bornes suivantes.

Les petits logements (40 m² ou moins) et ceux situés en altitude ont des seuils ajustés, définis dans le même arrêté.

Baux en cours, renouvellement et recours du locataire

Le critère s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de chaque échéance (Service-public.fr). Un bail signé avant le 1^er janvier 2025 pour un logement G n'est donc pas remis en cause immédiatement : la question se pose à sa prochaine reconduction. Pour une location vide, la durée du bail est en principe de 3 ans ; pour un meublé, d'un an.

Ce que peut faire le locataire

Le locataire signale la non-décence au bailleur par écrit, de préférence en lettre recommandée, et continue à payer son loyer. Faute d'accord dans les deux mois suivant la mise en demeure, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, éventuellement après une conciliation (Service-public.fr). Le juge ne peut pas ordonner les travaux s'ils risquent de créer une pathologie du bâti, attestée par une note d'un homme de l'art, ou s'ils ont été refusés par l'autorité compétente au titre du patrimoine, de l'environnement ou de l'urbanisme (article 3 ter du décret de 2002, créé par le décret n° 2023-796).

Coefficient électricité : des logements qui changent de classe

Le calendrier n'a pas bougé, mais la façon de classer les logements chauffés à l'électricité, si. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire du DPE est passé de 2,3 à 1,9 le 1^er janvier 2026. L'arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 au 1^er janvier 2027. Un logement électrique classé F ou G peut ainsi remonter d'une classe sans travaux.

Un DPE en cours de validité n'est pas refait : l'arrêté prévoit une attestation de nouvelle étiquette, générée gratuitement par l'ADEME sur l'Observatoire DPE-Audit. Le détail est expliqué dans notre article sur le coefficient de l'électricité abaissé à 1,9 puis 1,7. Rappel : un DPE réalisé depuis le 1^er juillet 2021 est valable 10 ans, et ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025.

Bailleurs en copropriété : le rôle du syndic

En immeuble collectif, une partie des travaux efficaces (isolation des façades, de la toiture, remplacement d'une chaufferie) relève des parties communes et donc d'un vote de l'assemblée générale. Plusieurs obligations collectives aident à préparer ces décisions.

Le syndic inscrit le DPE collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui le vote à la majorité simple (article 24). Le diagnostic est ensuite présenté à l'assemblée suivante, avec la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie, sauf si le plan pluriannuel de travaux (PPT) en prévoit déjà (Service-public.fr). Ce PPT est obligatoire depuis le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de quinze ans (Sénat).

Si l'assemblée refuse les travaux, l'ANIL indique qu'un bailleur qui prouve avoir tout fait pour obtenir l'accord ne peut pas être contraint de les réaliser, mais qu'il reste exposé à une baisse de loyer ou à des dommages et intérêts.

Projet de loi relance logement : ce qui pourrait changer

Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, en procédure accélérée. À l'Assemblée nationale, la commission des affaires économiques a rendu son rapport le 23 septembre 2026 (texte n° 3188). Au 23 octobre 2026, le dossier législatif ne mentionne ni adoption définitive, ni promulgation : le calendrier décrit plus haut reste donc la règle.

Selon la synthèse de la commission du Sénat, l'article 6 du texte prévoit notamment :

• de ne plus appliquer les obligations de décence énergétique en cours de bail ;
• de réputer l'obligation satisfaite lorsque les travaux sont impossibles pour des raisons techniques, patrimoniales ou architecturales, ou en cas de refus administratif ou de l'assemblée générale des copropriétaires ;
• de la réputer satisfaite aussi lorsqu'un contrat de travaux a été conclu, dans la limite de trois ans, ou cinq ans en copropriété ;
• de tenir compte d'un coût des travaux manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Ces dispositions peuvent encore évoluer lors de la séance publique à l'Assemblée et d'une éventuelle commission mixte paritaire. Cet article sera mis à jour à la publication de la loi.

Anticiper les travaux sans dégrader la qualité de l'air

Pour un bailleur, la première étape est de vérifier la validité et la classe du DPE de chaque logement, puis de faire réaliser un audit énergétique ou une étude de scénarios de travaux. Les gains viennent le plus souvent de l'isolation, du remplacement des menuiseries et du système de chauffage.

Isoler et changer les fenêtres rend aussi le logement plus étanche à l'air. C'est un gain énergétique, à condition que le renouvellement d'air soit assuré : sans ventilation adaptée, l'humidité s'accumule, avec des risques de condensation sur les fenêtres et de moisissures. Notre article « Une maison trop étanche ne respire pas » : vrai ou faux ? détaille ce point. Prévoir le contrôle de la ventilation dans le programme de travaux protège à la fois le locataire et le bâti, comme le rappelle notre dossier sur les principaux polluants de l'air intérieur.

Données à télécharger

Questions fréquentes

Depuis quand les logements G sont-ils concernés ?

Depuis le 1^er janvier 2025 en France métropolitaine. Depuis cette date, un logement classé G au DPE est non décent pour tout bail de résidence principale signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Dès le 1^er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an étaient déjà concernés. Outre-mer, l'échéance pour la classe G est fixée au 1^er janvier 2028.

Quelles échéances ensuite ?

Le 1^er janvier 2028, la classe E devient le minimum en métropole : les logements F deviennent non décents. Le 1^er janvier 2034, la classe D devient le minimum et les logements E sont à leur tour concernés. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la classe F est exigée en 2028 et la classe E en 2031 (décret n° 2023-796).

Mon locataire actuel peut-il rester dans un logement G ?

Oui, le bail en cours n'est pas annulé. Le critère énergétique s'applique au moment de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. À cette date, si le logement est toujours classé G, il est non décent : le locataire peut demander des travaux et saisir le juge, qui peut réduire ou suspendre le loyer. Le projet de loi relance logement pourrait modifier ce point.

Le projet de loi relance logement supprime-t-il l'interdiction ?

Non, pas en l'état. Le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 conserve le calendrier, mais prévoit de réputer l'obligation satisfaite en cas d'impossibilité de faire les travaux ou de contrat de travaux signé (trois ans, cinq ans en copropriété), et de ne plus l'appliquer en cours de bail. Au 23 octobre 2026, il n'est ni définitivement adopté ni promulgué.

Que faire si l'assemblée générale refuse les travaux ?

Le bailleur doit conserver la preuve de ses démarches : demande d'inscription à l'ordre du jour, projet de résolution, procès-verbal du refus. Selon l'ANIL, un bailleur qui démontre avoir tout fait pour obtenir l'accord ne peut pas être contraint de réaliser les travaux, mais il reste exposé à une baisse de loyer ou à des dommages et intérêts. Il peut aussi agir sur les parties privatives.

Sources et textes de référence

1. Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO du 20 août 2023) — Légifrance (août 2023)
2. Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine — Légifrance (version en vigueur au 30 septembre 2026)
3. Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au DPE (JO du 26 août 2026) — Légifrance (août 2026)
4. Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location — Service-public.gouv.fr (DILA) (janvier 2025)
5. Logement décent (location) — Service-public.gouv.fr (DILA) (mars 2025)
6. Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) — Service-public.gouv.fr (DILA) (janvier 2026)
7. Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Ministère de la Transition écologique (décembre 2025)
8. Décence énergétique des logements : propriétaires bailleurs, anticipez ! — ANIL (janvier 2025)
9. La relance et la décentralisation du logement — dossier législatif — Assemblée nationale (consulté le 23 octobre 2026)
10. Projet de loi relance et décentralisation du logement — synthèse du rapport de la commission des affaires économiques — Sénat (juillet 2026)

Article rédigé à partir des textes en vigueur à la date de publication. La réglementation évolue : vérifiez toujours la version applicable à votre projet (date de dépôt du permis de construire).